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打房搞錯方向 炒地皮才是元凶

中國時報【文╱康鴻志】

在台北市買房置產要15年不吃不喝，房價所得比之高，令人望之卻步。反觀桃園縣、新竹縣市及苗栗縣貸款負擔率小於40%以下，居可合理負擔及負擔能力略低，房價所得比也在合理可接受範圍7倍。專家認為一昧打房只會造成貧者愈貧，土地才是房價高漲元凶。

內政部營建署4月中公布102年Q4貸款負擔率與房價所得比，台北市以貸款負擔率63.37%及房價所得比15.01倍，再次榮登雙冠王，新北市貸款負擔率53.51%，房價所得比12.67倍，屈居第2，房價儼然成為一般民眾，遙不可及的夢想，也逼使政府推出打房政策。

繼推動「特種貨物及勞務稅條例」後，立法院財政委員會再度拋出課徵「房屋囤積稅」修正草案，不但有立委李應元、孫大千版本，將囤房族的非自用住宅房屋稅比率從1.2%拉高到3.6%，或按照持有戶數來遞增房屋稅，而北市府及財政部也動作頻頻，計畫性拉大不動產持有稅房屋稅差別稅率，達到抑制房價效果。

能否達到降低房價的目的，仍有待觀察，長期在桃園青埔推案的奇摩廣告總經理陳彥宏則不諱言表示，房價高漲的元凶就是土地炒作的結果。「政府打房一直搞錯方向，只會讓窮者愈窮，而真正要打的是土地」、「土地就好比建築業的基本原料，原料取得貴，賣出來的菜怎麼會便宜呢？」

以青埔地區來說，土地最高價1坪已經來到80萬，土地加上建商管銷、建築材料等成本換算，未來1坪房價起跳價少說40至50萬元起跳，這也是房市低迷觀望，房價卻無動於衷、沒下修的主因，建商只是合理反映成本，陳彥宏說。

他建議，政府不妨透過區域土地成交價上限管制，來抑制土地價格無限制上漲，雖然有為自由經濟本質，但試想若土地價格來到1坪200萬的時候，房價會是多少呢？房市充其量還是少數人暴利凌駕多數人福利。另外，獎勵容積率、縮小建蔽率、建立建商獎勵制度、興建合宜住宅等，也都有助於抑制房價炒作。

中央大學台灣經濟發展研究中心主任吳大任則認為，政府打房的普遍共識確實存在，但若比照北市副市長張金鶚要將房價在2年內降低3成，不但不切實際，還可能引發政治風暴及金融危機，政府應該祭出必要政策，讓房價回歸市場基本面。

長期研究台灣房市的吳大任認為，「房屋囤積稅」以課稅方式減少投資客炒作，來達到抑制房價，但對於絕大多數的房屋所有權人，並不會有太大影響，反而墊高房屋自有成本，影響的是台灣長期低迷的房屋租賃市場，租屋民眾未來可能要有租金調漲的心理準備。

台灣房屋智庫經理江怡慧認為，不動產被全球視為抗通膨的低風險性產品，較其他投資標的穩定，調高房屋持有稅，儘管成本增加，房屋增值率仍高過持有稅率，充其量投資客只是少賺而已，但真正買不起的還是大有人在，打房之餘，提高就業率及民眾所得也不容忽視，政策面應通盤考量

對於桃竹苗房產未來趨勢，吳大任持樂觀態度，尤其是桃園縣(市) web66他說，當電子業失去原有的出口競爭優勢，落入經營危機，台灣未來產業將從外銷轉向內需，屆時竹科的優勢可能就會減弱，反倒是有航空城議題加持的桃園縣，因計畫導向服務業、零售業及觀光業等，發展方向與未來趨勢相仿，具前瞻性及可期性，因此房市後勢看好。

再者，以居住環境及安全來說，桃園有航空運輸、高速公路，未來還有捷運網絡等建設，不論對內或是對外交通，都是暢行無阻。

在地質研究上，桃園土壤性質屬紅土，耐震系數高於新北市及台北市，加上未來氣候變遷加劇，台北盆地的熱效應持續發酵等環境因素評估，桃園未來確實是一塊瑰地，房市肯定會接近新北市的水準。

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